胶南房价回归万元以下 刚需春天来了?!

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2019-06-22?浏览次数:1254?
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核心提示:自2018年以来胶南主城单价已经在万元已上,万元下的房子很难找到了,但是最近胶南的一些

自2018年以来胶南主城单价已经在万元已上,万元下的房子很难找到了,但是最近胶南的一些开发商搞事情。

胶南房价回归万元以下 刚需春天来了?!

胶南房价回归万元以下 刚需春天来了?!

胶南房价回归万元以下 刚需春天来了?!

1、火车西站板块的三国杀

先看了一下金地自在城,这是铁山火车西站的新兴板块大盘,坦白讲位置还是比较偏的,不过最近的风河快速路通车了,该路学习南方,遇到交叉路直接下地,在省成本的基础上没有了红绿灯,一路畅通,很是方便,体现了西海岸的设计水平,值得其他区市学习。

金地还是比较明智的,抓住了小阳春的机会,尽早展开宣传,采用千人大活动聚拢人气的办法,结果一个多月就把一期的500多套房子甩出去了,时间抓得紧,价格更是关键,把装修甩掉,九层洋房降低到万元以下,九千七八的均价优势一下子体现出来,把胶南市区及周边刚需和投资客吸引过来,实现快速去化。

也正因如此,市区中心大盘中建锦绣城的销售压力一下子就大了。毕竟这也是个刚需盘,装修高层也卖到12000,虽然13号线通车,但助推效果不大,如今遭遇金地阻击。很快采取措施,有样学样,回归毛坯和万元以下。

胶南房价回归万元以下 刚需春天来了?!

中建锦绣城售楼处虽然小,但号召力非同小可,9000元价格一释放,再次震动胶南楼市,刚需客户蜂拥而至,970套房子,除了142平大户型之外,其他房源客户已经达到了3比1了,估计还得上演几千人的疯狂摇号。甚至出现了中介5万卖号的消息,可见价格还是最大的诱惑力。中建回到毛坯,虽然引发老业主的大闹,要求退装修,当然不会有效果。

锦绣城这个中心楼盘的价格下调的作用非常巨大,标志着胶南楼市拐点的到来。因为这会产生一系列连锁反应。这里的拐点是指价格和销售速度形成尖锐矛盾,难以协调,要快速去化,必须有比较大的价格优势。

为何这样认为,首先回到金地自在城。二期该盘要推高层,目前释放的价格9300。在锦绣城9000多之后,这个价格吸引力大大降低,要想建立优势,实现快速销售,应该回到9000之内,均价8字头才行,才能拿下锦绣城的剩余客户。

更重要的,同属一个板块的绿地城际空间站项目已经于6月4日开工,声势不小,如何出招,肯定在酝酿之中了。另外,下半年6000亩的金茂巨无霸项目也将启动。金茂和绿地之前,金地必须抓住时间窗口,否则三家全部亮相之后,西站板块之搏杀必然刺刀见红,比如绿地的主要土地是在铁路的北侧,离市区更远一些,那么他家的价格是否应该比金地更低?比如金茂的盘子更大,出货量自然也更大。所以三家剧烈抢客之下,那时会是什么局势,就不是自己说了算的了。

2、军民融合区的三国杀

某城是比较幸运的,它时间早,竞争者少,又赶上了这波地产热潮,因此出货顺利,尤其是公寓,干净利落的收割了一批,当年曾亲眼目睹此场景,非常感慨。

最近交房了,就比较烦了,问题出了不少。业主一直找媒体曝光,原先在样板间看到的宽敞明亮的小“禅室”交付时变成无窗的小黑屋,比较适合达摩祖师面壁了,原来这才是禅室的本意呀。而平层公寓有100余户业主家客厅的大飘窗变成一道仅有40厘米宽的空隙,可以侧身窥探一下外面的风景,达到你看窗外的人,窗外的人却看不见你的奇特效果。

据负责人解释说,样板间不是交付标准。这话似乎没啥毛病,但作为一家负责任的央企,搞到这个样子,实在是尴尬。当年卖公寓,羊群效应之下,疯狂抢购,如今价格也降了,问题还一大堆,也租不出去,业主们的韭菜苦涩心理之崩溃,可想而知。

胶南房价回归万元以下 刚需春天来了?!

尽管设计和产品走了样,但销售还是比较斩钉截铁,一看军民融合区的市场不妙,赶紧采取措施,先下手为强,最新开盘的产品价格落了下来,洋房据说15000了,高层据说13000了,五月底一把开了600多套,去化了十之八九,算是提前收获。当初洋房可是卖到了18000,高层也是15000,甚至还有茶水费。如今价格落了,前期的业主们自然就站在了高岗上。

调低价格,对区域冲击自然巨大。融创卯足了劲的风河右岸的融创中心项目自然有压力,这毕竟是个396万平的巨无霸项目,更为关键的是,左岸除了湿地,还有大量土地等待开发。

融创青岛的重心在西海岸,而西海岸的重心在此项目,因此不容有失。现场看到,链家贝壳的渠道已经被发动起来,微信上也是到处传递消息推广此项目。

去看的时候,正在认筹,售楼处里如同赶集,人气火爆,据说一天就认了好几百套,均价带装修14000,是典型的胶南均价。因为前期一批土地的限房价就是毛坯11000,加装修14000。目前看,融创的开局不错,这个项目毕竟地段不错,如果房源有部分海景,还是很好的。

但胶南市场毕竟价格波动局面已经显现,所以后期能否持续出货就存在一定的悬念了。而融创的策略,大家自然明白,是不允许走得慢的。另外,该盘商业比例巨大,也是消化难题。

融创也火了,那么后边的号称计划总投资200亿的青铁华润海洋智慧小镇项目压力就更大了,这个项目也是很大,而位置更远一些。因为前期拿地是商业,所以目前先啃商业,目前住宅还没出来,但既然已经开局,后期土地和房屋供应自然也会源源不断而来,中铁后期还有房子,融创更得大面积出货,所以,滨海大道这条线上,无论如何三家也得搏杀一把。

其他的项目也不少,小开发商自不必说,重点高端,比如旭辉银盛泰的灵犀湾,据说要座铂悦系,要卖高价。军民融合区市场固然火热,但毕竟还是人口不足,不比市区,价格又总体比较高,所以如果后期有开发商也卖毛坯,价格波动,都是非常正常的事。

3、市区改造火,前海价格高

除了这两个新兴板块之外,胶南城区的市场依然是主流,红星这样的依靠学区等优势,快速出货。中间不行,就以价格压人。目前两个盘都处于尾声了,但是你别愁,大拆迁已经陆续展开,行走在胶南市区,很能感受到拆迁力度还是很大的。过去很多年的历史欠账,如今正在大力弥补,很多村庄都已经落定,大批开发商都通过此,与本地企业联合或者合作,进入胶南,很多也都是巨无霸项目。

胶南房价回归万元以下 刚需春天来了?!

比如珠海街道的长安路改造,涉及2800户,但总建筑面积245万平,又一个巨无霸的盘。比如万字头企业,进入胶南核心位置旧村改造做百万大盘。像保利这样的已经积极运作开盘了,什么领袖山海都在展开。胶南本地小开发商更是小项目不断,填补着空白。

所以,你根本不用担心未来供应有啥问题。无论是土地还是房子,到处都是。

目前胶南价格最贵的就是东部前海一线了,这里后靠小珠山,前眺灵山湾,很有崂山区的感觉。目前也是众多开发商云集,比如康大依靠本地优势,一下子两个高端盘。还有据说省属企业马上要拿积米崖西边丁家嘴的几十万平的海景地,外来的鑫苑也是拿下两个海边大盘。更不必说融创的星光岛的超高层,和融信的海月星,在前海一线展开混战。

这些盘都是照着20000以上定价,指望胶南本地客是不行的,很是依赖市区来的客户,但金沙滩的金沙乐府和卓越维港已经凭借同样20000多的价格拦截了大批客户,让西边的这些压力倍增,如何破局,除了产品和营销之外,怕是也得在价格上想想法子。

代表性楼盘一路看下来,总结以下,目前市场还是不错,比起城阳北,比起蓝谷,比起胶州,都好多了,毕竟整体去化量还不错,很多盘一开能卖几百套,一季度四个盘登上青岛前十,可谓风光。

但是隐忧巨大,主要是政府还在持续供应土地,一季度胶南区域卖地量已经占到全青岛的三分之一了。而因为大改造的持续推进和大项目的纷纷落地,下半年的土地供应依然会源源不断而来。到下半年尤其是明年,胶南各个区域的房子会如同火山爆发一样,砸向市场。

即便是西海岸是国家级新区,毕竟从县城脱胎换骨而来,如此大的量,到底最终会竞争惨烈到何种程度,谁都难以预测。有一点可以肯定,毛坯房会越来越多,无疑是大趋势。所以,现在开发商们能做得,就是打时间差,抓住别人没有完全反应过来的机会,赶紧把房子卖出去,把钱收回来。尽管胶南的地价也一直在上涨,巨无霸项目的商业和产业比例大,拆迁项目的成本也不低,所以各家的成本压力也都不小。但是在回款面前,利润还是看开点吧。

而此时,对于购房者,也意味着机会来了,锦绣城摇不上不要沮丧,不需要掏那个什么茶水费,等下一个盘就是了。如此大的供应量,机会还是非常多的。只是你要沉住气,做足功课,跑足楼盘,问足问题,学会判断哪个盘和哪个价才是底,省下钱来装修,这对于你来说,才是最重要的事。

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